Eine Immobilieninvestition wird durch den Erwerb eines Objekts definiert, das dazu bestimmt ist, Mieteinnahmen oder einen Wertzuwachs beim Wiederverkauf zu generieren. Die Rentabilität dieser Operation hängt von messbaren Parametern ab: dem Kaufpreis, dem Niveau der in der Region praktizierten Mieten, dem gewählten Steuermodell und seit kurzem der Energieeffizienz des Wohnraums. Letzteres Kriterium hat mit dem Zeitplan für das Verbot der Vermietung von energetisch ineffizienten Wohnungen eine entscheidende Rolle eingenommen.
DPE und Mietinvestition: der Filter, der vor jedem Kauf angewendet werden muss
Seit dem 1. Januar 2025 darf eine Wohnung, die im Energieeffizienzdiagnose mit G klassifiziert ist, in der Metropolregion nicht mehr vermietet werden. Der Zeitplan sieht dann das Verbot von Wohnungen mit der Klassifizierung F im Jahr 2028 und dann E im Jahr 2034 vor. Diese regulatorische Einschränkung verändert die Sichtweise auf einen Mietkauf.
Ein Objekt, das zu einem attraktiven Preis angeboten wird, aber mit F oder G etikettiert ist, erfordert energetische Sanierungsarbeiten, bevor es vermietet werden kann. Die Kosten dieser Arbeiten müssen in die Berechnung der netto Mietrendite einfließen, nicht nur in das Budget für den Erwerb. Ohne diese Projektion entspricht die theoretische Rentabilität nichts Konkretem.
Ein weiterer oft übersehener technischer Punkt: der elektrische Koeffizient des DPE ist am 1. Januar 2026 von 2,3 auf 1,9 gesenkt worden, mit einer angekündigten Entwicklung auf 1,7 am 1. Januar 2027. Für Wohnungen, die elektrisch beheizt werden, kann diese Neuberechnung automatisch das Energielabel verbessern, ohne dass Arbeiten erforderlich sind.
Eine als G klassifizierte Wohnung nach der alten Berechnung kann nach der Aktualisierung des DPE auf F oder sogar besser eingestuft werden. Bevor man ein Objekt ausschließt oder eine umfangreiche Renovierung budgetiert, sollte überprüft werden, ob der DPE mit dem neuen Koeffizienten neu berechnet wurde.
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Mietrendite: reale Berechnung und häufige Fehler
Die Bruttorendite (jährliche Miete geteilt durch den Kaufpreis) gibt nur einen groben Anhaltspunkt, nicht mehr. Sie berücksichtigt weder die Betriebskosten, noch die Grundsteuer, noch die Leerstandszeiten, noch die Verwaltungskosten.
Die netto Rendite nach Kosten und Steuern ist der einzige zuverlässige Indikator, um zwei Möglichkeiten zu vergleichen. Um sie zu erhalten, müssen von der jährlichen Miete alle nicht erstattungsfähigen Kosten, die Verwaltungskosten, die Versicherung für nicht vermietete Eigentümer, die Grundsteuer und die Besteuerung der Mieteinnahmen abgezogen werden.
Steuermodell und Art der Vermietung
Die Wahl zwischen unmöblierter und möblierter Vermietung (LMNP) beeinflusst direkt den zu versteuernden Betrag. Bei möblierten Wohnungen bietet das Mikro-BIC-Regime einen Pauschalabzug auf die Mieteinnahmen, während das reale Regime die Abzüge der tatsächlichen Kosten und die Abschreibung des Objekts ermöglicht. Bei unmöblierter Vermietung unterliegt die Grundstücksverwertung dem progressiven Steuersatz, mit einem geringeren Abzug im Mikro-Grundstücksregime.
- Das reale Regime in LMNP ermöglicht die Abschreibung des Objekts und des Mobiliars, was das zu versteuernde Einkommen über mehrere Jahre auf null reduzieren kann.
- Das Mikro-BIC eignet sich für Investoren, die keine komplexe Buchhaltung führen möchten, wird jedoch weniger vorteilhaft, wenn die tatsächlichen Kosten den Pauschalabzug übersteigen.
- Bei unmöblierter Vermietung im realen Regime sind Renovierungskosten von den Mieteinnahmen abziehbar, was einen steuerlichen Verlust erzeugen kann, der unter bestimmten Bedingungen auf das Gesamteinkommen angerechnet werden kann.
Das Steuermodell wird nicht nach dem Kauf gewählt. Es beeinflusst die Art des gesuchten Objekts, das Renovierungsbudget und die Zielmiete.
Wahl der Stadt und des Stadtteils: was die Mieten beeinflusst
Der Kaufpreis pro Quadratmeter variiert erheblich von Stadt zu Stadt, aber die Mietrendite folgt nicht mechanisch dem Preis. Eine Stadt mit hohen Preisen kann verhältnismäßig niedrige Mieten aufweisen und umgekehrt.
Was die Vermietungsspannung (das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nach Mietwohnungen) bestimmt, zählt mehr als der Preis allein. Eine Wohnung in einer Universitätsstadt oder einem dynamischen Arbeitsmarkt wird schneller vermietet und hat weniger Leerstand als ein Objekt in einer demografisch rückläufigen Region, auch wenn letzteres günstiger im Erwerb ist.
Konkrete Indikatoren, die vor dem Kauf überprüft werden sollten
- Die durchschnittliche Vermietungsdauer im angestrebten Stadtteil: Je kürzer sie ist, desto stärker ist die Mietnachfrage.
- Die Entwicklung der Preise und Mieten in den letzten Jahren in der Gemeinde, verfügbar in öffentlichen Datenbanken.
- Die Präsenz von Infrastrukturprojekten (Transport, Campus, Wirtschaftszone), die den Mietwert mittelfristig verändern können.
- Die Mietpreisregulierung, die in bestimmten Metropolen gilt und die Miete unabhängig vom freien Markt begrenzt.
Mietverwaltung und Arbeiten: Abwägen zwischen Rendite und Ruhe
Die Vermietung selbst zu verwalten (Mietersuche, Erstellung des Mietvertrags, Übergabeprotokolle, Mahnungen) ermöglicht es, die Verwaltungskosten zu sparen, die in der Regel einen Prozentsatz der monatlichen Miete ausmachen. Diese Einsparung verbessert die netto Rentabilität, hat jedoch einen Preis in Bezug auf Zeit und Verfügbarkeit.
Die Delegation an einen professionellen Verwalter reduziert die netto Rendite, sichert jedoch die administrative und rechtliche Verwaltung. Die Wahl hängt von der Anzahl der gehaltenen Objekte, der geografischen Entfernung und der Risikobereitschaft bei Mietausfällen ab.
Was die Arbeiten betrifft, so kann ein Objekt, das Renovierungen benötigt, einen besseren Kaufpreis bieten und die Schaffung von Wert ermöglichen. Die Kosten der Arbeiten sollten vor der Unterzeichnung des Vorvertrags geschätzt werden, nicht danach. Ein detaillierter Kostenvoranschlag für die energetischen Standards, die Renovierung der Gemeinschaftsbereiche und die elektrische Konformität ermöglicht es, die tatsächlichen Selbstkosten zu berechnen und mit bereits renovierten Objekten im gleichen Bereich zu vergleichen.
Der DPE, das Steuermodell und die Vermietungsspannung des Stadtteils bilden ein Dreieck, das jedes Investitionsprojekt vor der Unterzeichnung überprüfen sollte. Ein Objekt, das zwei von drei Kriterien erfüllt, wird letztendlich ein Problem mit dem dritten aufwerfen, sei es ein längerer Leerstand, eine schlecht abgestimmte Besteuerung oder ein Vermietungsverbot.
